KPR

Panduan Lengkap KPR: Dari Pengajuan Hingga Pelunasan

Ditulis oleh: PharmSciTech

Dipublikasikan: 8 Januari 2024

Tags: KPR, kredit, rumah, perbankan

Panduan Lengkap KPR: Dari Pengajuan Hingga Pelunasan

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi solusi utama bagi mayoritas masyarakat Indonesia untuk memiliki rumah impian. Namun, proses KPR yang kompleks seringkali membuat calon pembeli bingung. Berikut panduan lengkap yang akan membantu Anda memahami seluruh proses KPR.

Apa itu KPR?

KPR adalah fasilitas kredit yang diberikan bank untuk pembelian rumah, apartemen, atau properti residensial lainnya. Bank akan memberikan pinjaman dengan jaminan properti yang dibeli, dan nasabah membayar cicilan bulanan hingga lunas.

Jenis-Jenis KPR

1. KPR Konvensional

  • Suku bunga mengikuti kebijakan bank
  • Tenor fleksibel 5-25 tahun
  • Uang muka minimal 10-30%

2. KPR Syariah

  • Menggunakan prinsip syariah (akad murabahah/musyarakah)
  • Tanpa bunga, menggunakan margin/bagi hasil
  • Sesuai untuk yang menginginkan produk halal

3. KPR Bersubsidi

  • Disubsidi pemerintah melalui FLPP
  • Untuk rumah dengan harga maksimal Rp 350 juta
  • Syarat khusus belum pernah memiliki rumah

Syarat Pengajuan KPR

Dokumen Umum:

  • KTP dan KK (asli + fotocopy)
  • NPWP dan SPT tahunan 2 tahun terakhir
  • Surat nikah (jika sudah menikah)
  • Slip gaji 3 bulan terakhir
  • Surat keterangan kerja
  • Rekening koran 6 bulan terakhir

Untuk Karyawan:

  • SK pengangkatan/kontrak kerja
  • Surat keterangan penghasilan dari HRD

Untuk Wiraswasta:

  • Akta pendirian usaha
  • SIUP/TDP/NIB
  • Laporan keuangan 2 tahun terakhir
  • Rekening koran usaha 6 bulan

Proses Pengajuan KPR

Step 1: Persiapan Dokumen (1-2 minggu)

Kumpulkan dan siapkan semua dokumen yang diperlukan. Pastikan semua dokumen masih berlaku dan lengkap.

Step 2: Pengajuan ke Bank (1 hari)

  • Datang ke bank pilihan
  • Isi formulir pengajuan
  • Serahkan dokumen lengkap
  • Dapatkan tanda terima pengajuan

Step 3: Verifikasi dan Survey (1-2 minggu)

  • Bank akan memverifikasi data nasabah
  • Survey ke tempat kerja dan tempat tinggal
  • Penilaian (appraisal) properti yang akan dibeli

Step 4: Komite Kredit (3-7 hari)

Bank akan memutuskan persetujuan atau penolakan kredit berdasarkan:

  • Kemampuan bayar (debt to income ratio)
  • Track record kredit di BI Checking
  • Nilai jaminan properti

Step 5: Penandatanganan Akad (1-3 hari)

Jika disetujui, nasabah akan menandatangani:

  • Akad kredit
  • Akad jaminan
  • Surat kuasa

Step 6: Pencairan Dana (1-7 hari)

Dana KPR akan dicairkan langsung ke rekening developer atau penjual.

Menghitung Kemampuan KPR

Rumus Debt to Income Ratio (DTI):

DTI = (Total Cicilan Bulanan / Penghasilan Bersih) x 100%

DTI maksimal yang diizinkan bank: 30-35%

Contoh Perhitungan:

  • Gaji bersih: Rp 10 juta/bulan
  • DTI maksimal 30%: Rp 3 juta/bulan
  • Jika ada cicilan lain Rp 1 juta, sisa untuk KPR: Rp 2 juta

Simulasi KPR:

Cicilan Rp 2 juta, bunga 8% per tahun, tenor 15 tahun: Plafon KPR ≈ Rp 200 juta

Tips Agar KPR Disetujui

1. Perbaiki Credit Score

  • Lunasi tunggakan kartu kredit
  • Bayar cicilan tepat waktu
  • Hindari over limit kartu kredit

2. Siapkan Uang Muka Besar

  • Semakin besar DP, semakin mudah disetujui
  • Mengurangi risiko bank
  • Cicilan bulanan lebih ringan

3. Pilih Bank yang Tepat

  • Bandingkan suku bunga dan biaya admin
  • Pertimbangkan bank tempat gaji di-transfer
  • Cek program promo KPR

4. Lengkapi Dokumen Pendukung

  • Sertifikat/surat berharga sebagai jaminan tambahan
  • Surat keterangan penghasilan dari profesi sampingan
  • Slip gaji 13 (THR) sebagai bukti bonus

Biaya-Biaya dalam KPR

Biaya Awal:

  • Provisi: 0.5-1% dari plafon kredit
  • Administrasi: Rp 500ribu - 2 juta
  • Appraisal: Rp 300ribu - 1 juta
  • Notaris: 1% dari harga properti
  • Asuransi jiwa: 0.5-1% per tahun
  • Asuransi kebakaran: 0.1-0.2% per tahun

Biaya Bulanan:

  • Cicilan pokok + bunga
  • Premi asuransi (jika dibayar bulanan)

Strategi Melunasi KPR Lebih Cepat

1. Pelunasan Dipercepat

  • Bayar lebih dari cicilan minimum
  • Manfaatkan bonus/THR untuk pelunasan sebagian
  • Setiap tambahan Rp 100ribu bisa memotong 2-3 tahun masa kredit

2. Refinancing

  • Pindah ke bank dengan bunga lebih rendah
  • Biasanya menguntungkan jika selisih bunga >2%
  • Perhitungkan biaya switching vs penghematan

3. Take Over KPR

  • Bank baru mengambil alih sisa kredit
  • Dapatkan suku bunga yang lebih kompetitif
  • Proses lebih mudah dari pengajuan KPR baru

Red Flags yang Harus Dihindari

Dari Sisi Nasabah:

  • Memberikan data palsu
  • Menyembunyikan cicilan atau hutang lain
  • Tidak memiliki emergency fund setelah DP

Dari Sisi Properti:

  • Sertifikat bermasalah
  • Lokasi banjir atau rawan bencana
  • Harga jauh di atas NJOP

Dari Sisi Developer:

  • Tidak memiliki izin lengkap
  • Track record buruk
  • Tidak ada jaminan konstruksi

Kesimpulan

KPR adalah komitmen jangka panjang yang memerlukan perencanaan matang. Dengan memahami seluruh proses dan mempersiapkan diri dengan baik, Anda dapat meningkatkan peluang persetujuan dan mendapatkan terms yang menguntungkan.

Ingat, rumah bukan hanya tempat tinggal, tetapi juga investasi jangka panjang. Pilihlah KPR dan properti yang sesuai dengan kemampuan finansial dan rencana masa depan Anda.

Butuh bantuan mengurus KPR? Tim PharmSciTech berpengalaman membantu ribuan klien mendapatkan persetujuan KPR dengan proses yang mudah dan cepat. Konsultasi gratis!